各地"搶人"背后:設(shè)置低門檻落戶支撐樓市
日前，蘇州市政府發(fā)布了"市政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市非居民人口安置的辦公室"(以下簡稱"意見")，其中"出租住房可以安置在蘇州"引起了業(yè)界的極大關(guān)注，雖然租房安置的前提是征得房東的同意，但顯然蘇州的居住條件已經(jīng)進(jìn)一步放寬。
意見要求房主經(jīng)房主同意，可以在房屋所在地定居，也可以在房屋所在社區(qū)定居，突破無形界限，同時進(jìn)一步放寬人才安置條件，吸引更多人才流入蘇州。
在這方面，中泰證券研究所政策小組組長兼首席分析師楊昌認(rèn)為，在租房發(fā)展中，長期存在的問題是"不同的租房購買權(quán)"，尤其是在解決、子女教育等方面存在差異。蘇州意見提出，"在社區(qū)公共住戶中實(shí)行建立永久居民的政策，通過房主的統(tǒng)一，既可以安置在房屋所在地，也可以安置在房屋所在的社區(qū)"，這就增加了出租人口的選擇和便利，有利于吸引外國人口的增加。
蘇州并不是唯一的。今年以來，上海臨港(600848，股票吧)、無錫、福州、廣州等一線、二線城市相繼降低了定居門檻，"搶奪戰(zhàn)爭"愈演愈烈。
一些業(yè)內(nèi)人士指出，降低進(jìn)入門檻在一定程度上是對一些高庫存城市的靈活反應(yīng)。以蘇州為例，在2019年，蘇州三次鼓勵人才以優(yōu)惠和補(bǔ)貼的形式購房；到2020年，蘇州兩次出臺了降低定居門檻的政策。
根據(jù)義州去年11月發(fā)布的庫存報(bào)告，蘇州以39%的速度名列全國庫存面積增長前十位。此外，包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優(yōu)化庫存環(huán)境。
蘇州"搶劫人"背后：庫存清除周期超過13個月
一家住宅公司的分析指出，蘇州的庫存壓力是短期表現(xiàn)。今年上半年蘇州土地供應(yīng)的節(jié)奏是多頻率小地塊的特點(diǎn)，這些地塊集中建設(shè)后，短期內(nèi)將導(dǎo)致市場集中供應(yīng)。
僅蘇州一地，這是今年第二次加大"搶劫人民"政策力度。3月20日晚，蘇州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于調(diào)整人才安置政策的通知。通知將從5月1日起正式實(shí)施，核心信息是：不超過45歲的畢業(yè)生可以直接在不支付社會保障的情況下定居；35歲以下的大學(xué)畢業(yè)生可以直接支付6個月的社會保障。通知適用于蘇州行政區(qū)域。
蘇州作為一個新的一線城市，近兩年來一直在放寬人才政策。今年1月6日，蘇州"關(guān)于調(diào)整人才安置相關(guān)政策的通知(草案)"公開征求意見，以加快政策的落地。
蘇州的征地情況可能反映了存量的上升趨勢。根據(jù)中國參考研究院的數(shù)據(jù)，截至今年11月，蘇州共有住宅用地198筆，成交面積188.929萬平方米，比去年同期增長22.26%。
同時，蘇州也靈活調(diào)整項(xiàng)目的銷售條件。2月19日，蘇州自然資源規(guī)劃局發(fā)布通知，對新公布的地塊內(nèi)現(xiàn)有房屋銷售的限價規(guī)則和上限進(jìn)行了靈活調(diào)整。
3月18日，蘇州宣布今年城市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃為8400畝，其中吳中區(qū)、湘城區(qū)、古素區(qū)、蘇州高新(600736股吧)區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)總面積6200畝，吳江區(qū)為2200畝，政策性住房用地供應(yīng)比例不低于30%。今年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃將以穩(wěn)定的供給充分滿足市場需求。
春節(jié)后，蘇州土地市場出現(xiàn)漲價熱，土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)多頻、小規(guī)模的特點(diǎn)。3月13日，蘇州公園的青建湖遺址以11.73%的溢價出售。由于疫情的影響，由于投標(biāo)延期到3月25日，六塊地塊的出售沒有被取消。在3月16日正式登記后，這兩塊地塊被企業(yè)引用。其中，當(dāng)天有一輪報(bào)價為31.22億元；在接下來的20秒內(nèi)，連續(xù)兩輪報(bào)價，報(bào)價為33.02億元，目前實(shí)時樓價為每平方米18484.56元，溢價為10.03%；2分鐘內(nèi)，報(bào)價為35.85億元，實(shí)時樓價為每平方米12378.44元，溢價10%。
調(diào)控與房地產(chǎn)市場的土地供求變化密切相關(guān)，也有不少當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為蘇州監(jiān)管過嚴(yán)，現(xiàn)在只剩下"松水龍頭"。2019年，蘇州的庫存非常健康，都不到9個月；到2019年8月，蘇州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了拐點(diǎn)，交易急劇下降，導(dǎo)致了目前的局面。
蘇州不是唯一被積極拆遷的城市。哈爾濱將于10月29日舉辦房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展座談會。哈爾濱市將采取一系列措施，從企業(yè)建設(shè)基金、預(yù)售資金監(jiān)管、基礎(chǔ)設(shè)施配套收費(fèi)、公積金支持和銀行貸款的合理引導(dǎo)等方面研究扶持政策，組織和開展一系列有利于人民和購房的活動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。
12月11日，四川省自貢市撫順縣發(fā)布了"撫順縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的七項(xiàng)措施"。"這一政策支持了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存等，同時相關(guān)支持力度也很大，進(jìn)一步解釋了當(dāng)前三四線城市清倉的壓力。由于撫順市于今年1月2日出臺了購房鼓勵政策，被認(rèn)為是"2020年救市的第一槍"。
即使是已經(jīng)實(shí)行更嚴(yán)格監(jiān)管的城市，也通過人才等其他政策平衡了調(diào)控政策的負(fù)面影響。例如，寧波市在7月份出臺了限制購買和擴(kuò)大邊境的"十項(xiàng)新政策"，以提升監(jiān)管水平，但在8月，寧波立即出臺了"進(jìn)一步放寬在我市定居的條件"的政策，該政策于9月實(shí)施。杭州也放寬了定居點(diǎn)的門檻，同時提升了監(jiān)管政策。福州和無錫最近是比較引人注目的城市。
7月福州升級調(diào)控政策，加強(qiáng)資金監(jiān)管。10月，福州市出臺人才引進(jìn)貨幣補(bǔ)貼和住房補(bǔ)貼新政。12月14號，它發(fā)布了《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件擴(kuò)大人口規(guī)模措施的通知》，明確學(xué)歷，年齡，就業(yè)，創(chuàng)業(yè)不設(shè)限。外省市人員可申請落戶福州，六縣（市），長樂區(qū)人員可申請落戶五城區(qū)。這一次，將落戶門檻降為零。無錫今年也兩次收緊樓市政策。12月還全面取消落戶限制，并取消住房面積限制，以及社保和居住證限制?？梢哉f，又一個"零門檻"城市誕生了。同澤研究院分析師丁瑤認(rèn)為，人才政策是房地產(chǎn)市場的重要支撐，對房地產(chǎn)市場的影響不僅短期有效，長期來看也是有利的。"。
整個 2020 年，市場熱度主要體現(xiàn)在土地市場和房價上，而市場規(guī)?？芍^一般，大部分城市的銷售面積沒有達(dá)到去年同期的水平（少部分城區(qū)在增長）。尤其是三四線城市，形勢更為嚴(yán)峻。在三四線城市的刺激下，房地產(chǎn)市場開始升溫，房企也在三四線城市大量拿地。隨著 2018 年棚改貨幣政策的收緊，房企意識到三四線城市的風(fēng)險，開始加快三四線城市的周轉(zhuǎn)。建設(shè)的加快勢必導(dǎo)致這些地區(qū)庫存的上升，而大量三四線城市住房同質(zhì)化問題嚴(yán)重，基本沒有分化，只能依靠價格競爭，后期情況也較為嚴(yán)重 2018 年三季度后，西部地區(qū)新開工面積快速上升。在這些地區(qū)，新的創(chuàng)業(yè)型增長的上升并不是一個更好的市場。相反，更多房企意在加速離場。這將對城市土地，稅收等產(chǎn)生較大影響。
事實(shí)上，近兩年來，越來越多的城市通過合并區(qū)、引進(jìn)人才、降低定居門檻等政策得到房地產(chǎn)市場的支持，丁堯認(rèn)為，蘇州、哈爾濱、漳州目前可以說是三種不同類型的國內(nèi)庫存城市，放松管制的基礎(chǔ)是 " 促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。最好的政策是保持市場的穩(wěn)定發(fā)展。
通澤研究所對兩年后的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)蘇州、漳州和哈爾濱是典型的存量不斷上升的城市：截至 2019 年 11 月，蘇州商品房存量為 738.13 億平方米，拆遷周期為 9.1 個月，一年后，蘇州存量為 101801 萬平方米，拆除周期上升至 13.5 個月。福建漳州 2019 年 11 月庫存 128.3 萬平方米，清理周期 14.8 個月，雖然庫存增加到 1.4124 萬平方米，但拆除周期略有減少，至 14.2 個月；哈爾濱 2019 年度 11 月庫存 992.68 萬平方米，清理周期 16.4 個月，今年 11 月，哈爾濱市庫存達(dá)到 153689 萬平方米，清理周期 29.1 個月。
通過分析這三個城市的特點(diǎn)，我們也可以看到 "一個城市，一個政策" 下的城市分化：
蘇州，經(jīng)濟(jì)和人口潛力很大，但自去年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷升級，投機(jī)投資甚至一些改善需求受到抑制，市場開始走下坡路，再加上疫情過后土地供應(yīng)的緩解，部分取消現(xiàn)有的房屋銷售條件，更充足的土地和住房供應(yīng)，導(dǎo)致存量增加，這類城市的實(shí)際需求并不不足，政策限制過嚴(yán)是主要原因。
哈爾濱是全國人均 GDP 倒計(jì)時的省會城市，雖然也是二線城市，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不及蘇州。與蘇州不同，哈爾濱庫存增加的主要原因是缺乏實(shí)際需求。首先，疫情對經(jīng)濟(jì)乃至居民收入的負(fù)面影響尚未消除，剛性需求減少，另一個原因是經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致投資需求減少。
另一方面，漳州是典型的三四線城市，其國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不如二線城市。雖然調(diào)控政策相對寬松，但經(jīng)過近幾年的市場上行，經(jīng)濟(jì)和人口支持的內(nèi)需不足，同時，在當(dāng)前環(huán)境下，廈門的投資者減少，土地供應(yīng)沒有放緩，形成供不應(yīng)求的局面。
